ВОПРОС: В 2010 году между физическими лицами гражданкой К. и гражданином Н. был заключен (зарегистрирован) договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств банка. По соглашению сторон стоимость квартиры была определена 1 700 000 руб. из которых 1 200 000 руб. кредит банка, а 500 000 собственные средства покупателя, по отчету об оценке независимого оценщика залоговая стоимость квартиры - 1 740 000 руб. После заключения договора в квартире по вине продавца произошло затопление, что существенно повлияло на рыночную стоимость объекта. В этом же году стороны заключили дополнительное соглашение к договору купли-продажи которым изменили условие о стоимости квартиры, а именно: пункт договора купли-продажи читать в следующей редакции «по соглашению сторон квартира оценивается и продается за сумму 1 000 000 рублей». Продавцом возвращена разница стоимости оплаченной квартиры 700 000 руб. покупателю, что подтверждается расспиской гражданина Н. Покупателем получено новое свидетельство о государственной регистрации права, где в графе правоустанавливающие документы значится: 1. договор купли-продажи; 2. дополнительное соглашение к договору купли продажи. Вопрос: насколько правомерно налоговые органы учитывают в качестве налогооблагаемой базы сумму в размере 700 000 руб., при условии, что продавец владел квартирой менее 3-х лет и фактически по данной сделке гражданкой К. доход получен небыл?
Никишин Д.

ОТВЕТ: Для НДФЛ объектом налогообложения признается доход, который получен физическим лицом (абз. 1 ст. 209 НК РФ). По общему правилу, закрепленному в статье 41 Налогового кодекса РФ, доходом для целей налогообложения признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с главами «Налог на доходы физических лиц» и «Налог на прибыль организаций» Налогового кодекса РФ.
Т.о. экономическая выгода признается доходом физического лица, если одновременно соблюдаются три условия:
1) она подлежит получению деньгами или иным имуществом;
2) ее размер можно оценить;
3) она может быть определена по правилам гл. 23 НК РФ.
В рассматриваемом случае налоговый орган, по всей вероятности, придерживается мнения, что доходом является сумма, полученная изначально по договору, а возврат части этой суммы - возмещение вреда в порядке статьи 1064 Гражданского кодекса РФ.
Вместе с тем, по моему мнению, вся сумма договора не может быть признана объектом налогообложения, поскольку цена договора была изменена и эти изменения были зарегистрированы в одном налоговом периоде. В любом случае, скорее всего данную позицию придется отстаивать в суде.